Lưu Văn Hoàng > Chia Sẻ Kinh Nghiệm > #1 QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN

#1 QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN

Quy trình pháp lý dự án

Nhà hình thành trong tương lai

Pháp lý đối với một dự án nhà hình thành trong tương lai từ khi còn là một miếng đất chưa có gì, đến thành một khu đô thị hiện đại với giấy chứng nhận chủ quyền (Sổ hồng) riêng từng căn thì rất phức tạp và nhiêu khê.

Để giúp mọi người hiểu rõ hơn thì mình sẽ chia quy trình pháp lý dự án thành hai phần: Đất và Nhà.

Dưới đây mình sẽ đi chi tiết vào từng phần.

 

Quy trình pháp lý dự án – Đất

 

Trước tiên, chủ đầu tư muốn xây dự án trên một khu đất thì khu đất đó phải thuộc chủ quyền của chủ đầu tư cái đã, giống như khi bạn xây nhà thì bạn phải mua miếng đất đấy cái đã, rồi sau đó bạn thích xây gì lên đó thì xây.

Ở đây dự án cũng vậy, chủ đầu tư họ phải sở hữu miếng đất đó rồi mới xây dự án được.

 

Chủ trương đầu tư

 

Khi chủ đầu tư họ tìm thấy một miếng đất ưng ý và muốn đầu tư dự án lên miếng đấy thì họ phải xin Chủ Trương Đầu Tư. Lúc này có hai trường hợp, một là cơ quan nhà nước chỉ định ông nào làm dự án, hai là đấu thầu.

 

quy trình pháp lý dự án chấp nhận chủ trương đầu tưGiấy chấp thuận chủ trương đầu tư điển hình.

 

Hiện nay thì người ta áp dụng cách hai nhiều hơn. Nếu có một miếng đất nhiều ông muốn mua thì mang ra đấu giá, ông nào trả giá cao nhất thì mua được. Cách này minh bạch hơn và tăng doanh thu ngân sách.

Đối với cách một là chỉ định thầu thì dễ dẫn đến tiêu cực và tham nhũng, vì giống như kiểu đút lót ít tiền thì tao sẽ chỉ định mày làm dự án đó, dù mày chả có chút kinh nghiệm hay tiềm lực gì cả.

Miếng đất khi được mang ra đấu thầu thì đã được đền bù, giải phóng mặt bằng xong hết rồi. Nên khi chủ đầu tư trúng thầu thì không cần đi đền bù và phải phóng mặt bằng nữa(Bước này thường tốn rất nhiều thời gian và công sức).

Sau cùng cái chúng ta cần quan tâm là chủ đầu tư đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất (Sổ hồng) là được.

 

quy trình pháp lý dự án sổ đỏ chủ đầu tư

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên là công ty.

Xem thêm thông tin dự án đã có sổ riêng ở sân bay Cần Thơ. Tại đây.

 

Quyết Định Phê Duyệt Quy Hoạch Chi Tiết Tỷ Lệ 1/500

 

Sau khi chủ đầu tư có đất rồi thì họ phải thiết kế bản vẽ khu đô thị hay còn gọi là Quy hoạch chi tiết 1/500.

Sau cùng là cái chúng ta hay nghe Quyết Định Phê Duyệt Quy Hoạch Chi Tiết Tỷ Lệ 1/500. Tại sao họ phải cần giấy phép này ?

Đối với một ngôi nhà đủ điều kiện để ở thì phải có đường đi vào nhà, đường dây điện nước đầy đủ. Đây là điều kiện tối thiểu.

Trong quyết định 1/500 sẽ ghi rõ đường bao nhiêu mét, điện nước đi làm sao.

 

quy trình pháp lý dự án phê duyệt 1 phần 500

Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

 

Quy trình pháp lý dự án: Nhà

 

Sau khi chúng ta đã hoàn thiện pháp lý phần đất thì tiếp tục đến phần nhà nha.

 

Giấy phép xây dựng nhà

 

Trước khi chúng ta làm gì thì đầu tiên phải xin phép chính quyền trước. Đặc biệt đối với việc xây nhà cũng không ngoại lệ.

Sau khi hoàn thiện hạ tầng chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng nhà để tiếp tục xây nhà. Nhưng thường đối với dự án nhà hình thành trong tương lai sẽ ít trường hợp cần giấy phép xây dựng, tại sao lại như vậy ?

Bởi vì theo luật xây dựng ” Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì công trình miễn phép xây dựng” theo điểm e, khoản 2, điều 89 của luật xây dựng số 50/2014/QH13.

 

quy trình pháp lý dự án miễn giấy phép xây dựng

Đây là pháp lý một dự án ở quận 9.

 

Sau khi có được giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư đã hoàn thành được 80% pháp lý dự án rồi.

Chủ đầu tư sẽ tiếp tục chọn nhà thầu và đơn vị giám sát dự án. Nhà thầu và công ty giám sát là hai đơn vị vô cùng quan trọng để quyết định sau này có cấp được giấy chứng nhận cho khách hàng hay không ?

 

quy trình pháp lý dự án giấy trúng thầu

Giấy trúng thầu xây dựng.

Nếu nhà thầu xây sai giấy phép và đơn vị giám sát không phát hiện ra thì sau này không thể ra sổ.

 

Nghiệm thu

 

Khi chủ đầu tư đã xây xong toàn bộ công trình, thì bên sở xây dựng sẽ cho người qua nghiệm thu dự án.

Nghiệm thu ở đây có nghĩa là kiểm tra xem dự án có xây đúng thiết kế được duyệt không ? có xây sai công năng của hạng mục nào không ? …

 

Hoàn công

 

Sau khi nghiệm thu dự án chủ đầu tư sẽ mang toàn bộ hồ sơ lên sở tài nguyên môi trường để hoàn công và ra sổ. Hoàn công ở đây mọi người có thể hiểu là cập nhật biến động trên sổ.

Vd, ban đầu sổ của bạn chỉ là sổ đất, trên sổ chỉ có thông tin về lô đất. Sau đó bạn xây nhà thì trên miếng đất đã có ngôi nhà. Bạn phải cập nhật biến động(Hoàn công) trên sổ, sau đó sở tài nguyên sẽ cấp cho bạn sổ mới trên đó có thông tin ngôi nhà.

 

quy trình pháp lý dự án sổ chưa hoàn côngSổ đất thông thường chưa cập nhật biến động(Hoàn công)

 

quy trình pháp lý dự án sổ đã hoàn công

Sổ đã cập nhật biến động(hoàn công).

 

Bảo hành và đưa vào sử dụng

 

Cuối là bảo hành và đưa vào sử dụng dự án. Thời gian bảo hành công trình, bảo hành nhà ở được quy định như sau:

Thời hạn bảo hành nhà ở

– Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng.
– Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Thời hạn bảo hành công trình xây dựng

– Không ít hơn 24 tháng đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I;
– Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại;
– Riêng đối với nhà ở, thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo:

Khoản 2 Điều 35 Nghị định 46/2015/NĐ-CP

Luật nhà ở.

Bạn có thể kiểm tra các văn bản pháp luật ở đây. Tại đây.

Pháp lý như thế nào thì có thể mua được ?

Đối với dự án nhà hình thành trong tương lai thì có giấy phép cho huy động vốn của sở xây dựng là có thể mua được.

Từ lúc bàn giao nhà đến khi nhận sổ là bao lâu ?

Cái này còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhưng thông thường từ 1-2 năm.

Nếu lần đầu mua nhà thì làm sao hiểu những giấy tờ này ?

Để an tâm bạn có thể thuê luật sư hoặc nhờ một chuyên viên tư vấn.

Mua đất của chủ đầu tư chỉ sở hữu 50 năm thì có rủi ro gì không ?

Theo luật đất đai thì đất giao cho chủ đầu tư làm dự án chỉ có 50 năm thôi, nhưng khi sang tên cho khách hàng cá nhân là lâu dài.

Nếu Quý khách cần một người tư vấn có TÂM và CHÍNH XÁC thông tin dự án thì liên hệ Hoàng nha:

——————————————————-

Lưu Văn Hoàng – Nhân Viên Kinh Doanh.
Công Ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Nhà AZ.
Địa chỉ: 11 Đường Số 1, KDC Tân Phong – Kim Sơn, P. Tân Phong, Q7, Tp HCM.
Website: http://luuvanhoang.com.
Email: ks.luuvanhoang@gmail.com.
Mobile: 0938.728.287.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *