Lưu Văn Hoàng > Chia Sẻ Kinh Nghiệm > #1 CHỨNG THƯ BẢO LÃNH DỰ ÁN

#1 CHỨNG THƯ BẢO LÃNH DỰ ÁN

CHỨNG THƯ BẢO LÃNH DỰ ÁN

Lý do cần chứng thư bảo lãnh dự án là gì ?

 

chứng thư bảo lãnh dự án

 

Trước đây khi chủ đầu tư phát triển một dự án nhà thấp tầng hoặc chung cư. Thì khi đủ điều kiện góp vốn hoặc được mua bán thì họ sẽ huy động vốn của người mua.

Mọi người có thể xem quy trình pháp lý dự án. Tại đây.

Thông thường thì khi phát triển một dự án chủ đầu tư không bao giờ dùng 100% vốn của mình, mà dùng đòn bẩy tài chính từ các nguồn khác như: người mua ở, nhà đầu tư và ngân hàng.

Đây cũng là một chiến lược trong kinh doanh khi “Bỏ hết trứng vào một giỏ” sẽ rất rủi ro khi dự án không thành công như mong đợi. Chủ đầu tư thường chỉ bỏ khoảng 30% vốn của mình thôi, còn lại là các nguồn huy động khác.

Khách hàng tham gia dự án sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng dự án và thanh toán đủ 100% khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Sổ hồng).

 

chứng thư bảo lãnh dự án sổ đỏ dự ánSổ đỏ dự án đứng tên chủ đầu tư.

 

Nhưng ở đời mà nếu mọi chuyện suôn sẻ thì không nói làm gì. Đối với một số chủ đầu tư kém uy tín và làm ăn chộp giật họ sẽ làm như sau:

  1. Ban đầu họ có một miếng đất và muốn phát triển dự án để bán, nhưng chưa có tiền để xây dựng nên họ huy động vốn từ ngân hàng. Mà vay tiền ở ngân hàng thì bạn cũng biết rồi là phải có gì đó thế chấp, và tài sản thế chấp đó không gì khác là miếng đất đang phát triển dự án.
  2. Sau khi có tiền thì CĐT sẽ xây dựng vài hạng mục cơ bản như hàng rào này nọ rồi truyền thông quảng cáo rầm rộ để huy động vốn của người mua, nhà đầu tư.
  3. Sau khi có được tiền của khách hàng đóng đâu đó 20-30% dự án thì CĐT mang số tiền đó đi mua thêm mảnh đất khác để làm dự án khác thay vì đầu tư vào dự án hiện tại và tiếp tục mang miếng đất mới đi vay ngân hàng để làm dự án khác.

Nếu CĐT làm ăn thành công như bán được 80-100% sản phẩm, có tiền phát triển dự án thì qua tuyệt vời. Tất cả mọi người đều có lợi, nhưng đời không như là mơ.

Ví dụ như hiện tại thời đại dịch Corona ảnh hưởng tới tất cả mọi người, mọi ngành nghề làm suy giảm kinh tế và hiệu suất kinh doanh, người mua không muốn mạo hiểm đầu tư vì lo tập trung duy trì việc kinh doanh.

Nhà nước thì thắt chặt quy trình xét duyệt dự án, thanh tra lại những dự án cũ để điều tra tham nhũng và giao đất trái quy định.

 

chứng thư bảo lãnh dự án ngân hàng chấp thuận bảo lãnhMục bảo lãnh ngân hàng trong giấy cho phép mở bán.

 

Nếu tình hình cứ như vậy thì sao ? CĐT không có tiềm lực không có tiền tiếp tục xây dự án, không thể giao nhà như cam kết với khách hàng. Rồi hai bên đưa nhau ra tòa hoặc đôi khi CĐT họ trốn luôn.

Người thiệt hại cuối cùng vấn là người mua:

  • Thứ nhất: Tiền bạc bỏ ra vài trăm triệu đôi khi vài tỉ nhưng chẳng biết khi nào lấy lại được hoặc đôi khi mất trắng.
  • Thứ hai: Thời gian đeo theo dự án, công sức kiện tụng mệt mỏi khi phải ra tòa.
  • Thứ ba: Mất cơ hội đầu tư vào những dự án tiềm năng khác. Trong khi bạn bè lợi nhuận 20-30%/năm còn mình thì chật vật hầu tòa, đôi khi còn mất trắng tiền đầu tư.

Vậy làm sao để mua bất động sản an toàn ? Nếu có rủi ro gì khi mua ai sẽ là người đứng ra bảo vệ mình ?

Đây là lúc cần Chứng Thư Bảo Lãnh người mua.

 

Quy trình để ký chứng thư bảo lãnh bất động sản

 

chứng thư bảo lãnh dự án ngân hàng phát hành bảo lãnhThư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng.

 

Tại khoản 1, điều 56 luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”

Danh sách những ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh. Tại đây.

Để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

 

Lợi ích của chứng thư bảo lãnh người mua

 

chứng thư bảo lãnh dự án

 

  • Pháp lý an toàn: Khi mua dự án mà có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, thì pháp lý khá an toàn vì để có được chứng thư thì dự án phải được mua bán cái đã, mà để mua bán được thì phải trải qua rất nhiều thủ tục và quy trình. Đặc biệt là sở xây dựng cho phép bán dự án.

Khi ngân hàng họ bảo lãnh cho dự án thì họ cũng đã kiểm tra rất kỹ pháp lý dự án rồi, vì đây là tính chất bắt buộc của ngành tài chính.

  • Chủ đầu tư uy tín: Việc tuân thủ có chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng không phải chủ đầu tư nào cũng tuân thủ và được ngân hàng bảo lãnh.
  • An tâm: đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi mua hoặc đầu tư bất động sản. Khi pháp lý an toàn và CĐT uy tín thì mình có thể an tâm làm việc khác, phát triển công việc kinh doanh của mình để có tiền tiếp tục đầu tư tiếp.

Chứ đầu tư mà tối ngày nơm nớp lo sợ, đi hầu cho CĐT hay tệ hơn nữa phải ra tòa làm chứng. Nếu đầu tư mà mệt mỏi như vậy thôi nghỉ cho rồi.

 

Hiện trạng hợp đồng bảo lãnh tiến độ.

 

chứng thư bảo lãnh dự án ngân hàng cam kết bảo lãnh

 

 

Hiện nay thì có rất ít dự án tuân thủ chứng thư bảo lãnh dự án. Họ có thể có chứng thư bảo lãnh cho dự án để đủ điều kiện mở bán đúng như quy định. Nhưng lại không hề cho khách hàng ký hợp đồng bảo lãnh tiến độ hoặc đôi khi không nộp hợp đồng mua bán của khách cho ngân hàng để làm thủ tục bảo lãnh.

Bài viết này là một đóng góp nho nhỏ cho mọi người với hy vọng sẽ không còn tình trạng tiền mất tật mang nữa. Đây là những kiến thức hạn hẹp của Hoàng, hy vọng mọi người góp ý.

Dự án bất động sản có bắt buộc cần chứng thư bảo lãnh không ?

Theo luật kinh doanh bất động sản 2014, thì dự án bất động sản nhà hình thành trong tương lai phải có chứng thư bảo lãnh dự án mới mở bán được.

Ngân hàng chỉ cần ký bảo lãnh với chủ đầu tư thôi hay ký với từng khách hàng ?

Khi dự án đủ điều kiện thì ngân hàng sẽ phát hành chứng thư bảo lãnh cho chủ đầu tư và ký từng hợp đồng bảo lãnh với từng khách.

Người mua có cần ký hợp đồng bảo lãnh không ?

Hợp đồng bảo lãnh dự án là quyền lợi của khách hàng, nếu khách hàng không muốn ký cũng được.

Chi phí cho một hợp đồng bảo lãnh là bao nhiêu ?

Cái này thì tùy thuộc vào dự án và ngân hàng, nhưng thường là 1-2% giá trị sản phẩm.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *